Wirtschaftlichkeit und Recht
ein neues Konzept der Gegenfinanzierung
Mit der geplanten Bebauung können 16.000 m² BGF REALISIERT werden. Dies entspricht einer vermietbaren WOHNFLÄCHE VON CA. 11.200 m². Mit der Deckelkonstruktion und den unmittelbar angrenzenden nutzbar gemachten Flächen wird eine GRUNDFLÄCHE VON 30.900 m² GF GESCHAFFEN. Diese Flächen sind OHNE DIE ÜBERDECKELUNG NICHT NUTZBAR.
Der VERGLEICH DER BODENRICHTWERTE mit den KOSTEN FÜR DIE SCHAFFUNG EINES QUADRATMETERS GRUNDFLÄCHE zeigt, dass das Projekt erst bei einer Verdoppelung des Bodenrichtwerts wirtschaftlich wird. Es zeigt sich, dass mit einer effizienten Planung und der Modulbauweise GÜNSTIGER WOHNRAUM geschaffen werden kann. Auf Grund der lockeren Bebauung mit geringer Geschossigkeit kann durch die Umlage der Baukosten des Deckels, welche den Grundstückskosten gleich zu setzen sind, auf den geschaffenen Quadratmeter Wohnfläche kein wirtschaftlicher Verkaufspreis im Rahmen der bis zu 4.639 €/m² WF hohen Vergleichskaufpreise in Freiberg am Neckar erreicht werden.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt, dass bei den aktuell erzielbaren Mieten mit der geschaffenen Quantität an Wohnfläche OHNE FÖRDERMASSNAHMEN KEIN ÜBERSCHUSS erzielt werden kann. Vor dem Hintergrund des niedrigen Zinsniveaus, steigender Immobilienpreise und der Knappheit an Bauland muss neben der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Kosten-Nutzenanalyse zur Bewertung der NICHT MONETÄREN VORTEILE DER UMSETZUNG DES PROJEKTS untersucht werden. Es ist zu prüfen, in welcher Höhe die Gesamtmaßnahme als Sanierungsmaßnahme oder städtebauliche Entwicklungsmaßnahme förderfähig ist und welche Förderungen zur Wohnraumschaffung genutzt werden können.
RECHTLICH ist die Umsetzung der Überdeckelung mit Bebauung GRUNDSÄTZLICH MÖGLICH. Das rechtliche Modell zur Realisierung kann erst mit der Klärung der ROLLENVERTEILUNG VON BUND, KOMMUNE UND INVESTOREN ausgestaltet werden.
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FREIBERG AM NECKAR
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